Wohnpolitik und Raumplanung: Lösungen für Zürichs Wohnraumkrise

In den Diskussionen um die Wohnpolitik wird vielfach verlangt, dass mehr Wohnraum nicht durch raumplanerische Einschränkungen behindert werden soll. Man müsse wieder einzonen, wird gesagt.

Nun sollen aber seit der Revision des Raumplanungsgesetzes zusätzliche bauliche Möglichkeiten nur noch innerhalb des bereits bestehenden Siedlungsgebiets geschaffen werden. Mit einem Ja-Stimmen-Anteil von über 62 Prozent (im Kanton Zürich sogar über 71 Prozent) wurde 2013 gegen eine weitere Zersiedelung votiert. Dieser Entscheid war weitsichtig. Er schützt unser wertvolles Kulturland und sichert Raum für Natur und Erholung.

«Öffnen», «flexibilisieren»?

Eine weitere gängige Forderung lautet, dass Arbeitszonen für Wohnen «geöffnet», die starren Zonenpläne also «flexibilisiert» werden sollen. Es stimmt, dass die funktionale Trennung von Wohnen und Arbeiten vielerorts überholt ist – aber nicht überall. Produzierendes Gewerbe und die noch verbliebene Industrie benötigen auch in Zukunft Flächen, die bezahlbar sind und bei denen Lärm, Erschütterungen und andere Emissionen zugelassen sind. Wohnen in Arbeitszonen gefährdet beides. Im Kanton Zürich besteht nur noch etwas mehr als 3500 Hektaren (12,5 Prozent) reine Arbeitszone. Der künftige Umgang mit ihr sollte deshalb sorgfältig abgewogen werden.

Bleibt die Verdichtung der reichlich vorhandenen Wohn- und Mischzonen. Dass ein grösseres Wohnungsangebot die Preise drückt, kann aber nur dann erwartet werden, wenn sich Angebot und Nachfrage zumindest annähern.

Im Grossraum Zürich ist die Nachfrage nach Wohnraum allerdings derart gross, dass «mehr zu bauen» keinen nennenswerten Einfluss auf die Preise haben dürfte. Es kann schlicht nicht so viel gebaut werden, wie Personen in Zürich Wohnraum suchen und sich das hohe Preisniveau auch noch leisten können. Ohne Begleitmassnahmen würden Aufzonungen nur die Landwerte weiter in die Höhe treiben, die Mieten aufgrund der grossen Nachfrage aber nicht senken.

Kommt hinzu, dass der häufige Abriss und Neubau meist günstigen und flächensparenden Wohnraum vernichtet. Die Verdrängung von Personen mit tieferen Einkommen hat gemäss Untersuchungen der ETH Zürich gravierende Ausmasse angenommen.

Potenziale im Siedlungsgebiet nutzen

Gefragt ist eine raumplanerische Strategie, welche tatsächlich mehr und bezahlbaren Wohnraum schafft und gleichzeitig andere Ziele nicht aus dem Blick verliert. Der Erhalt und die Stärkung unserer hohen Lebens- und Standortqualität muss im Vordergrund stehen.

Erfolgsversprechend dürfte sein, im Bestand primär weiterzubauen. Denn für viele Quartiere sind Umbauen, Anbauen und Aufstocken geeignete Formen, um mehr Bewohnern Platz zu bieten. Mit über 78 Millionen Quadratmetern sogenannter Geschossflächenreserven in den Bauzonen des Kantons Zürich ist bereits das bestehende Potenzial noch sehr gross.

An sorgfältig ausgewählten Orten soll ergänzend dazu sehr dicht neu gebaut werden. Um den Wohnraum bezahlbar zu halten, kann ein Anteil davon im preisgünstigen Segment gesichert werden.

Damit solche Vorhaben mehrheitsfähig sind, muss aufgezeigt werden, welche Vorteile die Entwicklung auch für die bereits ansässige Bevölkerung hat – und dass diese im Gegenteil nicht sogar verdrängt wird. Es muss also nicht nur mehr, sondern vor allem das Richtige gebaut werden.

Auch qualitativ überzeugende Vorhaben können bis zur Realisierung viele Jahre benötigen. Die langen Verfahren sind oftmals der Komplexität und den Rechtsmittelverfahren geschuldet. Die Verantwortung dafür den kommunalen Bauverwaltungen zuzuschieben oder pauschal die Denkmalpflege oder den Ortsbildschutz als Hinderungsgrund zu nennen, greift zu kurz.

Gerade die herausragenden Ortsbilder oder einzelne Zeitzeugen sind wichtige Elemente einer guten Siedlungsqualität. Sie vermitteln Heimat, Identität und in gewissem Sinn auch Stabilität – das sind nicht zu unterschätzende Faktoren bei Veränderungen.

Weniger ist mehr

Mehr Planung ist manchmal nicht zielführend. So ist beispielsweise die häufige Kombination von Aufzonung und Gestaltungsplan nicht immer nötig. Städtebauliche Verträge in Verbindung mit einer Aufzonung stellen eine prüfenswerte Alternative dar. Damit wird ein aufwendiger Verfahrensschritt (inklusive gerichtlichen Instanzenzugs) gespart. Das verdichtete Bauen sollte zudem einfacher werden. Der Kanton Zürich hat jüngst eine Vorlage mit mehreren Erleichterungen in die Vernehmlassung geschickt.

Die Komplexität im Planen und Bauen ist und bleibt hoch. Wir müssen lernen, mit dieser Komplexität besser umzugehen. Mit umsichtigen Massnahmen der Raumplanung und gezielten Verbesserungen bei den Verfahren können wir die ausgezeichnete Lebens- und Standortqualität im Kanton Zürich weiter stärken. Eine qualitätsvolle Innenentwicklung ist dabei der Schlüssel zum Erfolg.

Benjamin Meyer ist Kantonsplaner von Zürich.